Avalúo catastral impacta a hogares en arriendo

La reciente actualización del avalúo catastral en Armenia ha provocado un aumento considerable en los costos de arriendo que enfrentan muchos hogares de la ciudad, según un informe del Observatorio Inmobiliario de Armenia. Este estudio detalla cómo el incremento en el valor de las propiedades está afectando de manera desigual a arrendatarios y propietarios.

El documento señala que el Impuesto Predial Unificado (IPU), cuya base se calcula a partir del avalúo catastral, es uno de los principales impuestos municipales. Sin embargo, en Armenia la falta de actualización de estos avalúos ha afectado negativamente la recaudación de ingresos municipales, impidiendo una adecuada inversión en infraestructura y servicios públicos.

El Impuesto Predial Unificado (IPU) es el impuesto directo municipal fundamental en las administraciones locales, cuya base gravable se determina a partir del avalúo catastral de los inmuebles. “El sistema tributario colombiano recauda muy poco, ya que presenta grandes falencias en su tributación. Esto, de fondo no radica propiamente en desigualdades sociales, su explicación es más profunda aun, ya que responde a la falta de los principios de la tributación: la progresividad, la eficiencia y equidad”, expresó Juan Carlos Vásquez Sora, coordinador del Observatorio Inmobiliario de Armenia. 

Dijo que la progresividad implica que los impuestos aumentan proporcionalmente ante el aumento de los ingresos, en este caso del valor de los bienes, la eficiencia es recaudar el mayor capital posible sin caer en un rendimiento decreciente y la equidad asegura que quienes tienen mayor capacidad económica contribuyan más.

“La capital quindiana no es ajena a la realidad nacional que permea en gran parte de los municipios. La desactualización del avalúo catastral rompe con los tres principios de la tributación, dejando rezagado los ingresos fiscales que no reflejan adecuadamente el valor real de los inmuebles y limitando así los recursos disponibles para la inversión social y el desarrollo urbano”, señaló el analista. 

Expresó que la actualización catastral permite corregir estas deficiencias, ya que reduce la brecha entre el valor nominal y el valor en el mercado, permitiendo tener unas finanzas públicas sólidas con efectos más amplios como la libertad de mayores recursos, estos ingresos fiscales presentan una redistribución en gastos de bienes públicos. 

“Gracias a los avances en el avalúo, y entendiendo que los hogares son quienes mayor capturan ingresos y demanda bienes urbanos, donde en Colombia según datos del Banco Mundial al año 2022 el 82 % de las personas viven en estas áreas, surge una pregunta importante para la economía general, en específico de Armenia: ¿Afecta o beneficia el avalúo catastral el ingreso de los hogares? Si es así ¿Qué tanto logra hacerlos?”, indicó el coordinador del Observatorio. 

El estudio del Observatorio Inmobiliario se centró en analizar el impacto del avalúo catastral en los ingresos de los hogares, tanto propietarios como arrendatarios tomando como referencia la Gran Encuesta Integrada de Hogares (GEIH) de 2022 del Departamento Nacional de Estadística (Dane), que menciona que Armenia cuenta con 109.153 hogares, de los cuales el 48,2 % no son propietarios de las viviendas que habitan mientras que el 51,7 % sí lo son.

Los resultados muestran que el costo promedio del arriendo en Armenia es de $332.507 para el estrato uno, $441.292 para el estrato dos, $536.723 para el estrato tres, $680.628 para el estrato cuatro, $926.981 para el estrato cinco, y $1.588.352 para el estrato seis. Sin embargo, la muestra del estrato alto es demasiado baja para reflejar con precisión el promedio de arriendo.

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Impacto sobre los arriendos

El análisis reveló que, para los hogares de menores ingresos, un incremento en el avalúo catastral puede llevar a un aumento significativo en el costo del arriendo. En cambio, para los hogares de ingresos más altos, el aumento en el avalúo no se traduce en un incremento proporcional en los costos de arriendo, lo que indica que estos hogares no se ven tan afectados.

“El estudio señala que, mientras la mayoría de los hogares en Armenia experimentan un aumento en el costo del arriendo debido al incremento en los avalúos catastrales, aquellos con mayores ingresos no se ven tan impactados. Los propietarios, por otro lado, esperan que un avalúo más alto les permita obtener una mayor renta por sus inmuebles, pero esto no siempre sucede, lo que podría llevar a una menor oferta de viviendas en alquiler y, en consecuencia, a mayores costos para los arrendatarios de ingresos más bajos”, puntualizó Vásquez Sora.

Aunque la actualización del avalúo catastral es necesaria para mantener finanzas municipales sólidas, su impacto no es igual para todos. Los hogares con ingresos más bajos, que ya destinan una gran parte de sus ingresos al arriendo, son los más perjudicados. Esto destaca la importancia de implementar políticas que protejan a los sectores más vulnerables de la población ante los efectos adversos de estos incrementos.