Incumplimientos de constructoras en Armenia: mayoría de contratos no se pueden hacer cumplir

Este martes 22 de julio se realizó una sesión en el concejo de Armenia en la que se debatió sobre un problema que no es nuevo en la ciudad, pero que sigue afectando a muchas familias, y es el incumplimiento de las constructoras en los diferentes proyectos de vivienda.. 

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Este no es el primer debate que se realiza en la corporación sobre este tema, pero pese a que se evidencian casos y denuncias relacionadas con diferentes empresas y proyectos, son pocas las respuestas que reciben los afectados, tal vez, la razón sea por lo argumentado por la Defensoría del Pueblo, desde donde indicaron que  jurídicamente la mayoría de los contratos no se pueden hacer cumplir.

“He atendido muchas de estas solicitudes y lastimosamente cuando leo los contratos de promesa de compraventa o de cesión de derechos, me doy cuenta de que son documentos que jurídicamente no tienen lo necesario para hacerlos cumplir”, dijo Gustavo Alberto Nieto Londoño, representante de la Defensoría del Pueblo en el debate.

Advirtió que en esos casos, las asesorías de los abogados del ministerio Público se quedan cortas, porque al acudir al juez natural de esos contratos, que es la jurisdicción civil, la posibilidad de tener un resultado éxito es casi nula.

Los contratos deben tener obligaciones claras y exigibles

Nieto Londoño advirtió que el inicio del proceso para que una persona pueda ejercer la venta de bienes inmuebles de vivienda nueva en cualquier territorio de Colombia, se regula, a nivel nacional, por el decreto 1077 de 2015.

“En Armenia se encuentra el decreto 168 de 2021, si no está vigente, se rige por la norma nacional. La administración municipal tiene la facultad de entregar ese permiso de enajenación para vivienda en el municipio y uno de los requisitos es copia de los modelos de contratos de compraventa, con el fin de comprobar la coherencia, la validez de las cláusulas y el cumplimiento de normas civiles, que son muy importantes, porque estas normas, especialmente el artículo 1611 del código civil, trae consigo las características de una promesa de compraventa,. primero que debe tener obligaciones claras, expresas y exigibles, que es lo que hace falta en todas las reclamaciones que he revisado y es allí donde se siniestran los proyectos en Armenia”.

Agregó: “Qué cláusula es clara, expresa y exigible cuando dice que el plazo de entrega de una unidad de vivienda es indeterminado. En los casos que conocemos, las promesas de compraventa, donde debe decir cuándo se entrega el inmueble, señala la constructora que se informará al comprador un mes antes de la escrituración para que se presente a la notaría, como sucedió con Parque Residencial del Café”.

Parque Residencial del Café, un proyecto impulsado por la alcaldía

Gustavo Alberto Nieto Londoño dijo que el proyecto de vivienda Parque Residencial del Café, data del año 2014 y para este, la administración municipal entregó un predio a un particular para que desarrollara la construcción.

Relató que el aporte del lote se vio reflejado en un subsidio, que fue el valor del terreno dividido en el número de unidades. En este proyecto la promesa de compraventa tenía plazo de entrega indeterminado, por lo que los compradores no pueden exigir la escrituración, porque jamás les especificaron cuándo sería entregado el bien inmueble.

“Peor aún, tasaron el precio del inmueble en salarios mínimos, lo que quiere decir que si pasa de una anualidad a otra el incremento del salario mínimo automáticamente aumenta el precio. Les entregaron en los inmuebles en 2023 y hoy no se los han escriturado, dicen que les escrituran siempre y cuando paguen lo correspondiente a 132 salarios mínimo, si se traen al valor real del salario mínimo son $193 millones, para el otro año ya son más de $200 millones”, señaló.

Explicó que la administración, a través de Fomvivienda, entidad que hizo parte del proyecto de construcción, no tiene como atacar jurídicamente. “Dieron prerrogativas excesivas al constructor, en un lote del municipio, hay muchas personas afectadas, hay quejas de falta de parqueaderos, falta escrituración y están 68 familias esperando la decisión de un juez, sobre si les escrituran con el precio de 2023 o deben cancelar los salarios mínimos en el valor actual”.

Apuntó que “Creo que la administración municipal, a través de la revisión de ese documento necesario para ese proceso de enajenación debería ser estricto en establecer un plazo en la entrega de la vivienda, si yo como comprador tengo un predio donde me dicen se le escritura tal fecha, en tal mes, tal año; si ese día no se hace, podría iniciar acciones judiciales para lograr el cumplimiento del contrato.

Advirtió que las promesas de compraventa podrían estar viciadas de nulidad, porque no tiene un plazo, que es una obligación clara, expresa y exigible, “pero esa nulidad del contrato no va a terminar con la entrega del inmueble, entonces, la alcaldía, debe ser muy estricta en revisar esas promesas de compraventa”.

Contro Urbano

Para el representante de la Defensoría del Pueblo, en Armenia, una ciudad en desarrollo, donde constantemente hay proyectos de vivienda nuevos, las autoridades locales deben ejercer control para verificar que esas personas que están ofreciendo vivienda cuentan con todos los requisitos necesarios para la venta.

“Si se controlan esas empresas nuevas que llegan a la ciudad y si no cumplen con los requisitos mínimos establecidos en el decreto, no queda otra opción que cerrarlas y se evita que otras personas entreguen dinero a entidades que no cumplen los requisitos para enajenar un bien”, sostuvo.

Hizo un llamado también a la comunidad: “Los contratos son de adhesión, si una persona no está de acuerdo con las cláusulas establecidas, no lo firme, no acepte el negocio y no compre la vivienda, pero la mayoría de las personas con el ánimo de conseguir su casa, lo que hacen es confiar y firmar estos documentos, sin fijarse en el meollo del asunto, que está especialmente en las cláusulas de entrega”.

Torre Fundadores, sin intervención

Aunque en el debate se dio a conocer que las autoridades han intervenido 11 proyectos de vivienda, el representante del ministerio Público señaló que Torre Fundadores todavía no está en esa lista.

“De esta constructora, que es de Bogotá, hemos recibido quejas, vendieron predios en Armenia y en otras ciudades y hoy han entregado algunos pisos, pero del 10 hacia arriba no hay una unidad entregada y creo que la administración municipal tomará la decisión de intervenirla”.

La prelación en procesos de liquidación

Gustavo Alberto Nieto Londoño reiteró que en la mayoría de casos son contratos que civilmente no se pueden alegar. “La defensoría presta la asesoría, pero jurídicamente no se puede hacer nada, hay que esperar la intervención para que a través de agentes especiales se pueda llegar a una solución, pero no he visto el primer caso exitoso ni en Armenia ni en muchas partes del país, porque hay una prelación de créditos, los impuestos y hay unas obligaciones laborales. Por último están unos promitentes compradores con unas garantías reales, pero el patrimonio de la sociedad intervenida no alcanza ni para pagar los impuestos”.

“Hay una queja reiterativa que recibe el ministerio Público y es que los agentes no dan información a los compradores. Tienen hasta 2 años para realizar la liquidación, se puede prorrogar, pero el afectado, no tienen información clara de cómo va el proceso,cuando menos piensa, recibe la noticia de que no hay recursos para indemnización y su sueño de tener vivienda se ve truncado. Por eso el llamado es a las autoridades competentes a hacer los controles rigurosos para que los contratos sean claros y esto no vuelva a pasar, pero lamentablemente pasa hasta con  proyectos apoyados por la alcaldía”.